Contrato de empreitada para remodelação: o que deve constar
Acima de um certo valor, a lei exige contrato escrito. Esta página indica o que deve constar nele e o que o Código Civil prevê depois da obra.
Quando o contrato tem de ser escrito
O contrato de empreitada tem de ser escrito quando a obra fica acima de 10 % do limite da classe 1 (artigo 26.º, n.º 1 da Lei n.º 41/2015).
O limite da classe 1 é de 200.000 € (Portaria n.º 212/2022, artigo 1.º).
A portaria pode ter sido alterada: confirme o valor em vigor antes de assinar.
O que deve constar
A lei indica cinco elementos mínimos (artigo 26.º, n.º 1, alíneas a) a e), da Lei n.º 41/2015):
- Identificação completa das partes.
- Identificação dos alvarás, certificados ou registos.
- Objeto do contrato, com as peças escritas e desenhadas.
- Valor da empreitada.
- Prazo de execução.
Além destes, pode acordar por escrito o calendário de pagamentos, as garantias e os trabalhos que ficam de fora. Esses pontos são um conselho nosso, não uma exigência da lei.
Sem contrato escrito
Sem contrato escrito, o contrato é nulo. Mas a empresa não pode invocar essa nulidade (artigo 26.º, n.º 3 da Lei n.º 41/2015).
Ou seja, a falta de escrito não serve de desculpa à empresa. A lei prevê também o arquivo do contrato durante dez anos (artigo 26.º, n.º 4).
O que o Código Civil prevê depois da obra
As regras da empreitada estão no Código Civil, entre os artigos 1207.º e 1225.º. Os pontos principais são estes:
- Preço. Sem cláusula em contrário, é pago na aceitação da obra (artigo 1211.º, n.º 2).
- Verificação. O dono da obra verifica a obra antes de a aceitar. A falta de verificação ou de comunicação equivale a aceitação (artigo 1218.º, n.os 1 e 5).
- Aceitação sem reserva. A empresa não responde por defeitos conhecidos e aceites sem reserva (artigo 1219.º, n.º 1).
- Denúncia do defeito. Denuncie o defeito dentro de 30 dias depois de o descobrir, sob pena de caducidade (artigo 1220.º, n.º 1).
- Opções do dono da obra. Eliminação do defeito ou nova construção; redução do preço ou resolução do contrato (artigos 1221.º e 1222.º).
- Prazo para agir. Um ano após a recusa ou a aceitação com reserva, e nunca depois de dois anos sobre a entrega da obra (artigo 1224.º).
- Edifícios de longa duração. Cinco anos após a entrega, ou o prazo convencionado (artigo 1225.º, n.º 1).
O que pedir por escrito
Os pontos que mais pesam depois da obra devem estar no contrato, e não só em conversa.
| O que pedir | Por escrito | Só em conversa |
|---|---|---|
| Âmbito | Peças escritas e desenhadas que descrevem a obra. | Descrição geral, sem lista de trabalhos. |
| Prazo | Data de início e prazo de execução. | Um prazo dito de forma geral. |
| Pagamentos | Valor e data de cada fase de pagamento. | Pagamentos combinados verbalmente. |
| Garantias | O que cobre e por quanto tempo. | Promessa de resolver problemas, sem prazo. |
Em resumo: o que não estiver escrito é mais difícil de provar depois. Peça o acordo por escrito antes do primeiro pagamento.
Fontes
Código Civil, arts. 1207.º a 1225.º; Lei n.º 41/2015, arts. 24.º a 26.º. Textos lidos em reproduções oficiais e consolidadas; confirme no Diário da República antes de assinar.
Esta página é informação
Esta página resume a lei para orientar a leitura. Não é aconselhamento jurídico.
Para o seu caso, o contrato que vai assinar e a opinião de um advogado contam mais do que esta página.
Perguntas frequentes
Se não encontrar aqui a resposta, escreva a pergunta no pedido.
É obrigatório contrato escrito para qualquer obra?
Não. Acima de 10 % do limite da classe 1, o contrato tem de ser escrito (artigo 26.º, n.º 1 da Lei n.º 41/2015). Abaixo disso, um orçamento aceite por escrito já ajuda a provar o que foi acordado.
Posso pagar tudo antes de a obra começar?
Sem cláusula em contrário, o preço é pago na aceitação da obra (artigo 1211.º, n.º 2 do Código Civil). Se quiser pagar por fases, combine o calendário por escrito.
Quanto tempo tenho para reclamar um defeito?
Denuncie o defeito dentro de 30 dias depois de o descobrir (artigo 1220.º, n.º 1). Para agir, o prazo é de um ano após a recusa ou a aceitação com reserva, e nunca depois de dois anos sobre a entrega da obra (artigo 1224.º).
O que acontece se não houver contrato escrito?
O contrato é nulo, mas a empresa não pode invocar essa nulidade (artigo 26.º, n.º 3 da Lei n.º 41/2015). O contrato escrito continua a ser a prova do que foi acordado.
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